前两天，杭州萧山青秀城小区发生外墙脱落事故，掉落的外墙导致路面出现明显凹陷，并险些砸伤居民。

  8月7日，四川南充一小区外墙瓷砖在雨后突然掉落，砸中一位老人；8月2日，福建福州市临江新天地福江苑小区一住宅发生大面积外立面脱落，导致正在洗衣服的居民当场身亡……

  频繁发生的外立面脱落事故给公共安全造成了严重威胁。这些建筑的外立面为何会脱离？外立面掉落问题由谁解决？对于有外立面掉落风险的老旧小区，是不是能够开启“日常体检”？

  梳理杭州近3年外立面掉落较频繁、产生后果较严重的小区，不难发现，其建成年代分为两类。

  一类是建成已超过10年的老小区，最典型的就是建成于2005年的凤凰南苑，因外立面脱落砸伤行人上新闻。房龄在5~10年的小区，发生外立面脱落的情况也不少，如2014年交付的青枫墅园山语阁、2015年底交付的青秀城、2017年交付的奥克斯缔逸城等。

  建筑工程高级工程师、国家注册一级建造师陈利锋说，建成超过10年的老小区外墙脱落，跟自然老化脱不开关系，“房子使用时间越长，越临近建筑外墙的常规使用的寿命，发生意外事故的可能性就越大。”

  一是基础墙体的原因。基础墙体强度低，或者结构框架处和后砌墙洞口开裂，就会导致外墙容易渗水、开裂；基础墙面有浮灰、油污，也会影响胶粘剂的效果。

  二是材料选择不当。墙体界面剂应用不当，外墙保温层粘接剂性能、保温板抗水抗冻融承受指标不达标，饰面层耐候性差等，都可能会导致保温起鼓开裂直至脱落。

  三是工序问题。外墙施工工序的层次、系统构造的层级较多，各层级间不一样的材料的界面剂有极大几率会出现相溶性问题。雨水渗进内部反复冻胀，会破坏各层之间的粘接效果，导致层级间脱落。“那批2014年左右交付的房子可能就属于第三类，因为住宅使用外保温层就是从2010年代开始的，当时技术还不够成熟。”陈利锋告诉记者。

  根据建筑行业国家标准《外墙外保温工程作业规程》规定，在整体的结构外面会有一层保温层，保温层外面是饰面层，也就是“外立面”。面层涂料（含线年，具体年限与涂料质量、施工、使用环境条件、维护保养等因素相关；面砖通常常规使用的寿命约10年；干挂石材的基本常规使用的寿命则能达到15年以上。

  一旦小区发生外墙脱落事故，受害方想要追责，业主想要修缮，却会在实际过程中面临不少困难。

  根据《民法典》相关规定，住宅外立面墙体脱落造成的财产损失或者人身伤害，由建筑物所有权人、管理人或者使用人来承担责任。

  2021年，凤凰南苑小区发生外墙脱落将洗衣店老板娘砸成重伤的事故，受害人的医药费由谁出就成了一个棘手的问题。经街道社区牵头协商，当时由街道社区、业委会、开发商、物业四方暂时一同承担，后期治疗费用则根据认定的责任方结果进行支付。

  为防止悲剧重演，凤凰南苑业委会之后督促物业为全体业主买了意外险。相关各方委托专业检验测试机构对整个小区外立面进行了检测，发现有多处裂缝空鼓。但小区外立面全部拆除翻新的维修费用太高，因此最后决定对鉴定报告中的几十处空鼓进行集中整修，而维修费用谁来出又成了一道难题。事故发生时，早就过了房子的8年质保期，开发商明确说后续维修费用不该由他们出。最后，维修费用由社区物业专项维修基金承担。

  根据目前杭州相关规定，外墙脱落发生在房屋质保期内的，可以直接找开发商来维修；过了质保期，通常需动用社区物业专项维修资金；过了质保期，但小区没有物业维修资金，由该幢全体业主一同承担维修资金。如果有小区经营性收益的，经小区全体业主三分之二以上同意，可用于维修。

  今年6月，下沙海天城小区刚刚修复了以往频繁脱落的外立面，相关联的费用都是由社区物业维修资金来承担。萧山东信莱茵小区之前也发生过外墙掉落砸中车子的情况，经多方协商后，由街道出检测费，维修费用由社区物业维修资金和经营性收入承担，剩余的小部分由业主平摊。

  而临平一小区也曾发生外墙脱落事件，但业委会想要申请动用物业维修基金时，小区547户业主中，同意的业主不到70%，导致后续迟迟没有进展。

  要避免外墙脱落事故，第一道关，当属从源头上杜绝隐患。陈利锋表示：“关键是做好每道工程的施工工艺及工序以及验收，可以较大程度降低外墙脱落风险。”

  根据杭州2015年出台的《杭州市城市房屋使用安全管理条例》中建筑幕墙安全维护管理的相关联的内容规定，房屋使用安全责任人除对建筑幕墙进行常规维护和检修外，自竣工验收合格并交付使用之日起，至少每10年进行一次安全性检验测试鉴定。如遇面板、连接构件或者局部墙面等出现异常变形、脱落、爆裂等情形，应委托具有资质单位做安全性鉴定。

  然而从频频发生的小区外墙脱落事件来看，“每10年”检测一次的频率显然有点不够用。

  事实上，目前给房屋做“体检”的小区，大多是在发生严重外墙脱落事件后“亡羊补牢”，一家浙江省级房屋的品质检测单位的工作人员直言：“目前来找我们的客户，基本都是外墙已经出现空鼓、渗水、脱落等可见问题，很少碰到小区以预防目的来做检测的。”有些小区发生事故后，甚至直接由施工团队来完成检测，而未通过房屋质量检验专业机构，杭州某承接外立面修复工程的施工单位负责人表示：“我们进场后确实会先检查空鼓及掉落情况，再进行维修，这属于一个必然的施工程序，但非纯意义上的质量检验。”

  此外，目前杭州不少小区会委托第三方机构给小区做物业承接查验，相当于给小区做一次“体检”。第三方物业专家娄云林说，小区做承接查验基本出现在三个阶段，即小区首届业委会成立时、新旧业委会交接时、新旧物业交替时，“很多小区会赶在2年维保期、8年质保期这两个时点内做查验。”

  今年以来，住建部多次提出要探索建立“房屋日常体检”制度。今年3月，福建省住建厅发布《通知》，提出试行房屋“体检+保险”社会化治理，鼓励由保险公司承保并委托三方专业机构定期巡检，做好监测预警和解危处置。

  陈利锋认为，对房子进行“日常体检”非常有必要。他建议，房屋外立面的“体检”最好做到一年二次，分别在6月和12月，因为春夏秋冬气候交替变化对外墙影响最大；对于易受极端天气影响的地区，也可以每季度一次“体检”。