包含南京在内的全国楼市，都出现了商品房去化趋缓、二手房价格下滑的困境，导致住宅供需关系进一步失衡

  最近，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，对于仓库存储上的压力大、去化周期超过36个月的城市，要暂停新增商品房用地出让。对于去化周期在18个月～36个月间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品房用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品房用地面积上限，确保存量不增加，逐步盘活消化。

  刚刚南京公布的商品房用地供应计划，充分贯彻落实了自然资源部的这一政策导向。全年240公顷的供应规模，较去年供应规模降幅超五成，较去年实际成交规模降幅近四成，规模减量十分显著。有业内人士分析指出：“南京应该是自然资源部政策出台以来全国较早进行响应的城市，240公顷的规模也应该是南京住宅用地供应的最低值，这释放出南京助力房地产市场企稳发展、理性回归的强烈信号。”

  据江苏土地统计，目前已发布《2024年度国有建设用地供应计划》的北京、上海、广州、成都、南京、合肥、苏州、厦门等热点城市中，除北京、成都与去年持平外，其余6个城市的供应规模均有不同程度的缩减，其中：苏州市区减量规模达63.5%、降幅最大，厦门、南京减量规模均超五成，上海减量规模12.9%。

  从商品房用地供应规模的绝对值来看，成都、广州超500公顷，分列第一、二位，合肥市本级373公顷，南京、苏州市区分别为240公顷、185公顷，厦门49公顷为最低。虽然南京的供应规模高于苏州市区，但从全口径计算，南京全市商品住宅用地供应规模将低于苏州全市，仅高于厦门。

  如期而至的住宅用地减量供应，无疑是让房企吃了颗定心丸。“住宅用地减量供应从预期到快速落地，此举将会有两方面非消极作用，”某知名品牌房企投资负责这个的人说，“从短期看，有助于快速稳定市场预期，重塑市场信心。从中期看，能切实助力推动住宅供需关系的理性回归，稀缺的土地供应也有助于南京土地市场的企稳。”

  2022年，南京全年成功卖出涉宅土地104块，总成交金额约1308亿元。

  2021年，南京全年成功卖出涉宅土地157块，总成交金额约2015亿元。

  今年南京土地供应量，将是近5年来，最低点。不过供应量少的同时，今年南京住宅品质还将有明显提升。有2点值得注意：

  早在住宅用地减量供应这一利好兑现前，南京已通过住宅用地的精细化供应，引导高品质改善型住宅的差异化供应，助力全市房地产市场的筑底企稳。

  南京市土地储备中心近期赴杭州、上海、北京等城市，组织并且开展了多场住宅用地招商推介活动，大部分地块的用地指标可依据市场需求来做优化调整，超六成为容积率低于1.5的低层住宅用地，其中不乏河西南部、南部新城、紫金山等市场热点片区，地块市场吸引力非常高。河西南部生态公园东侧一幅容积率仅1.01的低层住宅用地，更是引发了房企、媒体以及购房者的聚焦关注。

  4月25日，南京市城乡建设委员会印发《南京市住宅品质提升设计指引》，对新建住宅的层高设计、户型设计、立面设计、房屋的品质等有全方位升级要求。指引适用于南京市新建商品房的设计，其他住宅项目可参考执行。这在某种程度上预示着接下来南京新房品质将大幅提升！

  1、居住小区应采用人车合理分流的交通组织方式。住宅小区主要出入口应预留足够的缓冲集散场地，出入口与城市道路红线米。

  住宅单元出入口处、架空层出入口处应有防坠落安全保护措施，并应满足建筑结构及其他相应的安全性要求，防护挑檐进深不应小于1.5米。

  2、住宅层高不应小于3米；设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的住宅，层高不应小于3.15米。

  3、当住宅户型建筑面积大于100㎡时，要求双人卧室进深要≥3.3m，开间≥3m，厨房≥6㎡。当住宅户型建筑面积大于130㎡时，除主卧外，至少应有一间卧室进深净尺寸不应小于2.60m，开间净尺寸不应小于3.00m。

  4、要求统一设计封闭阳台，封闭阳台外不可以设置晾晒设施，阳台进深≥1.5米。

  6、应设置入户玄关空间，预留玄关柜及消杀设施的位置。增加玄关柜及门垛的尺寸要求，入户玄关净宽要≥1.2m。

  7、住宅中“书房”的采光、通风、隔声等要求参照卧室，且不得紧邻电梯井道布置。

  8、住宅底部商业网点的屋顶女儿墙及装饰构件不应高于相邻住户窗台，避免影响住户房间的采光。

  9、连廊设计上——高层住宅采用设内天井的连廊户型时，敞开式连廊应采取防雨雪措施，地面应铺贴防滑地砖并设置排水明沟。

  11、住宅设计施工图文件应编制住宅工程防水防渗漏专篇，专篇内容应包含各防水部位使用年数的限制、防水材料性能和规格、设计原则及相关管理要求，还应包含典型部位的构造详图。

  此外还针对景观、给排水设计、结构设计等多方面作出规定。以下为原文件网址，感兴趣的朋友可以详细查询：

  业内人士表示，减量提质双管齐下，房企在宁的土地投资将获得更好的预期保障，购房者也能获得更优质的改善型产品，南京的房地产市场有望快速回归稳定

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