近年来，随着城市持续不断的发展和长三角一体化进程的加快，海宁的房地产市场也发展迅速，从相对封闭的本土市场向外来市场开放，涌入了大量的外地开发商、外地置业者，“房子”成为了老百姓茶余饭后经常谈起的话题，

  今天我们的节目中请到了海宁市房地产与住房保障管理服务中心副主任：朱征羽。他将对老百姓们关心的购房问题，做出权威解答。

  今年上半年，我市房地产市场还是相对火热的，3-5月维持月均2000套以上的销售成绩，不少楼盘也是开盘即售罄，购房市场热情高涨。

  下半年，随着金融监督管理的日益收紧、房贷利率的不断的提高，以及嘉兴“316”、“429”两次调控政策加码影响下，楼市进入了调整周期。6月份以来，商品房成交有明显回落，7、8月份环比、同比连续两个月下降，二手房成交也持续3个月回落，预示着市场已逐步恢复理性。

  答：这次根据市纪委漠视侵害群众利益专项治理工作要求，我们开展了房地产领域明显问题专项治理行动。针对房地产领域一些侵害群众利益的问题，我们也列出了问题清单，比如房地产开发企业未取得预售许可证前，向购房人收取或变相收取定金，意向金；房地产开发企业或房地产经纪机构诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式，骗取购房资格、骗贷，规避限购、限贷；房地产开发企业协助购房人违规更名；房地产经纪机构为不符合交易条件的房屋提供经纪服务；房地产开发企业挪用预售资金，导致项目烂尾或延期交付；交付项目房屋的品质低劣，存在渗漏水或安全风险隐患等情况。

  答： 一是创新监督管理模式。针对乱象频发的商品房销售环节精准施策，从案场公示、预售许可、经纪机构管理等九个方面出台严格标准。同时大力打击更名炒房，严格实行购房实名制，商品房合同撤销备案后，所退房源实行集中公开销售，并由公证处全程参与公证，确保公平公正。截至目前，共有78套退购房源进行集中销售。

  二是强化执法检查。开展商品房销售问题、房屋交付问题、违规收费问题、虚假宣传、购地资产金额来源、网络不实信息等六大专项整治行动。每季度开展销售行为和预售资金监管检查，今年以来，累计检查房地产企业40家，中介机构22家，监管银行8家，发出整改通知书30份。

  三是加强矛盾调处。成立防范化解商办项目等房地产领域风险隐患工作专班，共化解星光汇等35个风险隐患重点项目。依托房地产行业党建共同体，组建房地产行业市场纠纷调解工作组，吸纳房产企业优秀骨干和律师顾问团参与矛盾调解。

  四是严格监管经纪机构。严格落实代理销售经纪机构审核备案制度，并签订承诺书，规定不得向购房人收取费用。为引入稳定、诚信的经纪机构，规定近三年来首次在海宁从事代理业务的经纪机构不得承接地上建筑面积3万平方米以上项目的代理业务，同时，经纪机构从业人员需持证上岗并亮证服务。推行存量房网签系统，建立存量房交易资金的监管系统，确保交易资金安全。

  答： 首先，要查看售楼处的信息公示公告。一般来说，售楼处要公示以下内容：

  1.《营业执照》、《房地产开发资质证书》、在售商品房的《国有土地使用权证》或《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程项目施工许可证》及《商品房预售许可证》，就是俗称的五证；

  2．《浙江省商品房买卖合同》（示范文本）及经备案的在售商品房销售方案（销售方案含示范文本）；

  3．商品房规范销售承诺书，委托代理销售的，应公示代理销售委托合同（协议）、代理机构的备案证明及代理销售商品房承诺书；

  4．在售商品房规划总平面布置图、建施图、已批准预售的楼幢（预售楼幢号与规划不一致的，应作特别说明）、房屋对应土地使用年数的限制、房屋规划用途、房产测绘成果书、户型详图、停车位配比、前期物业服务和物业收费标准及其他影响购房决定的坏因等；

  5．在售商品房所有房源销售价格及销控表。在售商品房每套的建筑面积、套内面积、公摊面积、销售价格及是否已售出等情况；

  6．在销售现场设置的样板房，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致。在售商品房为全装修销售的，应公开装修价格、装修预算明细以及装饰装修的主要材料和设备的品牌、产地、规格、级别、数量等；

  8．房地产开发企业以及它委托销售的房地产经纪机构（以下简称代理公司）所有销售人员的姓名、照片、上岗证明。并且上述销售人员应佩戴实名服务牌，在服务过程中应主动向服务对象出示。

  同时，如果有的朋友不方便去售楼处，想在网上了解楼盘信息，能登录海宁透明售房网（），上面可以查询到项目的预售证以及一房一价等信息。

  答：在我们日常工作中，碰到最多的信访问题是要求退房退定金以及要求保修。我们先来了解下什么是定金。定金是指当事人双方为了能够更好的保证债务的履行，约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保，定金的数额由当事人约定，但不允许超出主合同标的额的20%。定金合同要采用书面形式，并在合同中约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日生效。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求退定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍退定金。简单来说定金是不予退还的，所以在买房过程中必须充分了解房屋情况及合同条款之后再决定是不是交定金。一旦交了定金，签订了认购协议，那么就必须履行合同约定。在此也提醒广大市民朋友，购房前要慎重考虑，切勿因一时冲动就交定金、签协议。

  第二个问题是关于保修的。刚刚过去的黄梅季节，我们接到了不少关于房屋渗漏水的投诉，要求开发商做维修。房屋的品质问题报修主要涉及保修期计算的起始时间、保修时限，合同有约定的从约定，但不能低于国家相关法律和法规标准，依照国家和浙江省相关法律和法规规定，计算的起始时间为房屋的交付时间，若买受人未按时收房的，以收房通知书上的约定时间为准。

  1.地基基础工程和整体的结构工程，保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用的时间；具体参照《房屋建筑工程质量保修办法》第七条。

  2.商品房的屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限不能低于八年，保修期限自商品房交付消费者之日起计算。具体参照浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》(2017年新修订)。

  3.在正常使用条件下，保温工程的最低保修期限为5年。保温工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。具体参照《民用建筑节能条例》第二十三条。

  4.电气管线、给排水管道、设施安装的保修期为2年；具体参照《房屋建筑工程质量保修办法》第七条。

  5.全装修商品房交付时，经营者应当提供项目竣工验收时委托第三方专业检验测试机构出具的空气质量检验合格报告、电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的设计施工资料。埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限不能低于八年，自全装修商品房交付消费者之日起计算。具体参照浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法(2017年新修订)。着重说明一下外墙的条砖、涂料等属于装饰装修保修期为2年、外墙保温层保修期为5年、外墙渗漏水保修期为8年，同一个部位不同的问题保修期限也不一样。

  房屋分为公共部位和私有部位，如果房屋公共部位出现一些明显的异常问题，那么应上报物业公司，由物业公司征求相关业主意见是否动用物业专项维修资金做维修。如果房屋私有部位出现一些明显的异常问题，那么需要业主自己维修。

  前段时间，我市查处了一起房产中介人员没有执业资格证，房产中介机构没有备案的案子。事情发生在我市斜桥镇。前期，我们接到一位上海居民举报，他在海宁斜桥通过一家中介出售自己在斜桥的房子。交易过程中，这位上海居民发现该中介机构的中介人员没有从业资格证书，且该中介机构没有依法备案。

  接到市民举报后，我们第一时间对被举报的经纪机构（嘉兴市首翼房地产经纪有限公司）开展一系列调查取证，查实该中介从业人员王某某在没有执业资格证的前提下，从事经纪服务活动，签订房地产经纪服务合同，该行为违反了《房地产经纪管理办法》第二十条“房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构的印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或两名经纪协理人签名”的规定。

  在调查过程中，我们还发现，该中介机构未依法办理经纪机构备案，违反了《房地产经纪管理办法》第十一条相关规定。

  市住建局对于该行为予以责令整改处理。调查取证后，市住建局将案件移送至海宁市综合执法局进行查处，市综合执法局依法对王某处罚款人民币1.1万元。